В 2027 году в правительстве РФ прогнозируют спад объемов ввода жилья на 30%. Алтайские строители и производственники подтверждают тренд: рынок сжимается. Чтобы работать в прежних темпах, компании ищут для себя новые ниши и ждут решений властей, которые бы поддержали отрасль. В противном случае жилищный рынок может начать рушиться с необратимыми последствиями, пишет «Толк».
По данным Росстата, ввод жилья в многоквартирных домах (МКД) Алтайского края достиг своего пика в 2021 году — 571,3 тыс. кв. метров. По итогам 2024-го удалось сдать только 303 тыс. «квадратов». При этом постоянно рос объем в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В прошлом году на него пришлось 572,4 тыс. кв. метров. То есть 65,3% от общего ввода.
Эксперты не исключают, что дно по сдаче жилья в регионе еще впереди — и по МКД, и по ИЖС. Вице-премьер Марат Хуснуллин рассказывал федеральным СМИ, что при текущей ставке Центробанка запас прочности у отрасли есть до конца 2025 года и отметил «нехорошую тенденцию» остановки проектов: «Если ставка будет сохраняться и источников финансирования не будет, жилищный рынок может начать рушиться с необратимыми последствиями».
6 июня на очередном заседании Центробанка ставку снизили с 21 до 20%. Однако она все еще заградительная. Рынок недвижимости и строительной отрасли «оживет» только на отметке 8-9%. Это позволит сделать коммерческую ставку на уровне 10-15%, комментировал Валерий Лукинов, федеральный эксперт по загородной недвижимости, который встретился с представителями отрасли в Барнауле в Алтайской торгово-промышленной палате.
Цена на строящиеся квартиры остается высокой. Эксперты подчеркивают: она складывается из текущей стоимости кредитных ресурсов, стройматериалов, а еще платы за подключение к инженерным сетям. За последние два года она выросла в 2,5 раза. Но при этом не исключают появление дефолтных предложений — квартир от застройщиков, которые начинают испытывать финансовые трудности.
«Строим, сколько можем продать»
Признаки сокращения рынка отмечают и в Алтайском крае. В региональном минстрое сообщили, что на 1 июня 2025 года на территории края действует 110 разрешений на строительство 134 многоквартирных домов площадью жилья 1,1 млн кв. метров (+35,4% к показателю аналогичного периода прошлого года). По данным на 1 мая, фактически строится 741 тыс. кв. метров жилья (информация на 1 июня появится только в середине месяца. — Прим. ред.).
Эта цифра не учитывает проекты, которые строятся без кредитов банков, — проектного финансирования. Но в целом разрыв между разрешенным и начатым строительством есть, и довольно существенный.
Компания «Алгоритм» в конце 2024-го получила разрешений на 130 тыс. кв. метров в микрорайоне New Terra (это 15 корпусов по четырем адресам). Из них в 2025-м планируют заложить два корпуса на 24 тыс. кв. метров, то есть 20% от возможного. Руководитель компании Андрей Суртаев пояснил: в уже строящихся домах New Terra и так большой запас квартир.
«При текущих темпах продаж их достаточно. Поэтому мы пошли в другую локацию Барнаула — в центр города. Здесь мы подготовили площадку под двухподъездный жилой дом с офисными помещениями и в скором времени получим разрешение. И параллельно формируем другие участки. Стратегия в текущей ситуации — закладывать домов ровно столько, сколько мы сможем ввести в эксплуатацию при любой ситуации на рынке, в том числе за счет накопленных собственных средств».
Еще одну причину такого осторожного подхода к старту проектов обсуждали и ранее. Спикеры, в том числе министр строительства Алтайского края Иван Гилев, обращались к представителям банковской сферы с просьбой продолжать проектное финансирование на строительство, даже если продажи упали. «Мы, к сожалению, видели ситуацию, когда банк, вместо того чтобы помогать и решать вопрос, просто остановил строительство», — отметил тогда министр.
Также о сокращении объемов строительства говорят участники рынка ИЖС. В компании «Два этажа» отмечают двукратное падение к пиковым объемам 2024 года.
«Мы строим с учетом реального спроса, — добавил Артем Иванов, руководитель компании „Русич“. — В этом году объемы сокращены на 35% к 2024 году».
«Это о чем говорит? О том, что объемы ввода жилья будут сокращаться. Исходя из того, что заложено и строится сейчас, провал ожидается в 2027 году», — резюмирует председатель правления Союза строителей Александр Мишустин.
Скукожились с перспективой
В числе тактик работы на текущем рынке строительства — выход алтайских компаний в другие регионы. Соседям (Казахстан, Новосибирск, Кузбасс) везут стройматериалы и конструкции, в том числе газобетон, ЖБИ-панели и другие базовые составляющие будущих зданий. Девелоперы в свою очередь наращивают объем строительства в других регионах, а также пробуют себя в разных форматах коммерческих проектов. В том числе связанных с их дальнейшей работой. Так, «Жилищная инициатива» заложила в Белокурихе апарт-отель RIZALTA. Risort Belokurikha на 872 номера в нескольких корпусах.
Одним из магнитов стала Республика Алтай. Здесь уже работает «Селфстроит». На территории в 83 га планируется поселить 14,5 тыс. жителей. Для них будут строить школу, поликлинику, детсады и другую социальную инфраструктуру, которую потом передадут на баланс муниципалитета.
Также сюда готовится зайти федеральный игрок — компания «Брусника» (штаб-квартира в Екатеринбурге. Активно строит в городах России, в том числе Новосибирске. — Прим. ред.). Последняя будет строить жилье в центре Горно-Алтайска на месте ветхих домов. Компания участвовала в аукционе на программу комплексного развития территории и обязалась дать городу 48 тыс. кв. метров жилья, детский сад на 125 мест и газовую котельную.
Александр Зайцев, представитель одной из крупнейших оконных компаний «АКТО», отмечает, что синергетический эффект дает проект Сбербанка — всесезонный курорт «Манжерок», который на данный момент ввел только десятую часть от запланированного.
Как этот огромный комплекс, так и другая туристическая инфраструктура требует многочисленной рабочей силы. И всем этим людям нужно где-то жить. Кроме того, говорят в компании «Селфстроит», на данный момент до 60% продаж новостроек приходится на местных жителей, которые хотят улучшить свои жилищные условия.
Девелоперы транслируют: они «скукоживают» объемы работ и ищут рынки сбыта, но готовы оперативно нарастить объемы, когда условия на рынке станут благоприятными.
Стратегия на вылет
Торможение на стройках чувствуют и производители стройматериалов. Так, Александр Зайцев рассказал, что, по предварительным прогнозам, на 2025 год в «оконной» отрасли края ожидается сокращение объемов производства на 12%. Одновременно замедляются темпы роста цен, зато издержки растут.
«В последние три года наша продукция росла в цене от 10 до 40% в рознице. Мы прогнозируем, что этот год закроем на повышении цены не больше чем на 5%. И это благодаря спаду спроса».
В компании «Стройберг», которая выпускает автоклавный газобетон, также отмечают аналогичный тренд. «То, что стройка по краю сворачивается, — правда. Отгрузки в компании Алтайского края в целом и барнаульские в частности упали и еще упадут, потому что достраиваются начатые дома, а новых я не вижу», — говорит руководитель компании Михаил Дыров.
Александр Мишустин сообщил, что заводы по производству ЖБИ-панелей сообщают о сокращении объемов выпуска продукции на 30-40%. «Ввод жилья замедлился, а вслед за этим падают другие производства. Например, производство мебели в Алтайском крае сократилось на 40%. Мы ждем послание президента. Правительство должно выработать свои предложения по поддержке застройщиков жилья. Рассматриваются разные варианты: расширение льготной ипотеки и другие».
Вместе с тем Хуснуллин сообщал, что власти пытаются поддерживать рассрочку от застройщика, чтобы граждане могли ею пользоваться. «Сейчас [прорабатывается] механизм ссудо-сберегательных касс, который кроме ипотеки позволяет собирать деньги. Тоже такой закон есть в Думе. И еще есть меры поддержки стройкомплекса и защиты интересов граждан в жилищном строительстве. Их порядка 50».