> Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate:
ПАМЯТКА ДЛЯ ТЕХ, КТО ЗАБЫЛ ПРО СВОЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. Спойлер — его могут изъять!
Начнем с земли сельскохозяйственного назначения
Основания для изъятия (признаки неиспользования). Главным основанием является неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение 3 и более лет.
В понятие «неиспользование» входят ситуации, когда на земле не ведётся сельскохозяйственная деятельность (не производится обработка почвы, посев/выращивание культур, выпас скота и т. д.) и участок фактически заброшен. Правительство РФ утвердило перечень признаков такого неиспользования: например, если более 50% площади участка заросло сорной растительностью
Если участок зарос сорняками и не менее 75% его площади не вовлечено в сельхозоборот, это свидетельствует о длительном неиспользовании.
Порядок изъятия земель сельхозназначения. Процедура строго регламентирована законом и включает несколько этапов.
1. Контроль и предупреждение. Орган государственного земельного надзора проводит проверку. Если выявлены признаки неиспользования участка по целевому назначению (например, заросший сорняками участок не обрабатывался ≥3 лет) либо нарушения обязательных требований, собственнику выносится предписание об устранении нарушения. На данном этапе собственник получает официальное предупреждение и возможность выполнить обязанности надлежащим образом.
2. Административная ответственность. Если владелец не исполнил предписание в установленный срок, его привлекают к административной ответственности. За неустранение нарушений предусмотрен штраф (для земель сельхозназначения — существенные штрафы по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ, исчисляемые в процентах от кадастровой стоимости участка).
3. Обращение в суд. В случае, если после штрафных санкций нарушения так и не устранены, уполномоченный орган власти инициирует изъятие через суд.
4. Судебное решение. Рассмотрев представленные доказательства (акты проверки, данные о нарушениях), суд выносит решение о принудительном изъятии земельного участка у собственника. Такое решение выносится только судом — изъятие носит исключительный характер и без судебного акта невозможно. При этом суд, принимая решение, учитывает обстоятельства, по которым земля не использовалась: например, уважительные причины, как стихийное бедствие, тяжелая жизненная ситуация у собственника и др., могут быть приняты во внимание.
5. Продажа с публичных торгов. После вступления судебного решения в силу орган власти реализует участок через публичные торги (аукцион). Закон устанавливает жёсткие сроки: для земель сельхозназначения торги должны быть проведены в течение 4 месяцев со дня вступления решения суда в силу
6. Переход права и компенсация собственнику. По итогам торгов право собственности на землю переходит к покупателю, предложившему наибольшую цену (либо подтвердившему цену при продаже в форме предложения) Вырученные от продажи средства выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на организацию торгов, оценку. Таким образом, прежний владелец получает денежную компенсацию, эквивалентную рыночной стоимости участка (минус издержки на изъятие), что соответствует конституционному требованию о возмещении стоимости при принудительном отчуждении имущества.
7. Если торги не выявили покупателя. Закон специально регулирует ситуацию, когда изъятый сельхозучасток никто не купил на аукционах. В этом случае предусмотрен переход земли в государственную или муниципальную собственность: сначала купить участок по минимальной цене предложения вправе муниципалитет (в течение 15 дней после признания торгов несостоявшимися), а если муниципалитет не воспользуется этим правом — обязанность приобрести участок по той же минимальной цене переходит к субъекту РФ (региональной казне)
Важно: процедура изъятия земель за неиспользование является крайней мерой. До неё собственнику даются шансы исправить нарушение. Только при систематическом неисполнении обязанностей и игнорировании официального предупреждения дело доходит до суда.
> Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate:
Теперь про земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
В 2024 году принят Федеральный закон № 307-ФЗ, который внес изменения в Земельный кодекс РФ: введено понятие «освоение земельного участка» и определён срок для освоения участков в черте населённых пунктов.
Новая статья 85.1 ЗК РФ устанавливает, что срок освоения земельного участка (то есть проведения работ, делающих участок пригодным для использования) составляет 3 года с момента приобретения прав. Однако правительство РФ получило полномочия установить отдельные критерии неиспользования таких участков и учесть специфические случаи.
В частности, для ИЖС был предусмотрен увеличенный допустимый срок неосвоения.
В июне 2025 года правительство утвердило перечень признаков, при наличии которых участок в населённом пункте считается неиспользуемым (Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 № 826).
Эти критерии разработаны во исполнение закона № 307-ФЗ и вступают в силу с 1 сентября 2025 г. Согласно утверждённым признакам, для земель под жилищное строительство действует следующее правило: если на участке, предназначенном для строительства, отсутствует возведённое и оформленное строение в течение 5 лет, такой участок признаётся неиспользуемым (если иной срок не установлен условиями разрешения на строительство или проектами комплексной застройки)
Важно: специально для участков ИЖС установлен более длительный период — 7 лет. Отдельно оговорено, что признаком неиспользования ИЖС-участка является отсутствие построенного и зарегистрированного индивидуального жилого дома по истечении 7 лет с момента предоставления участка.
Помимо критерия «отсутствие дома 7+ лет», правительственные критерии неиспользования для земель населённых пунктов содержат и другие признаки, которые могут относиться к ИЖС-участкам:
• Захламление участка. Если более 50% площади участка завалено отходами, мусором или предметами, не связанными с его целевым использованием, и это не устранено в течение года с момента выявления, участок признаётся неиспользуемыми.
• Заброшенные строения. Если на участке имеются капитальные строения (не самовольные) — например, начатое строительство либо старый дом — но они в аварийном состоянии (разрушена крыша, стены, выбиты окна), и собственник в течение более года с момента выявления этих фактов не приступил к их восстановлению, то участок тоже считается неиспользуемым.Проще говоря, запущенный, полуразрушенный дом на участке ИЖС, который годами стоит без ремонта, свидетельствует, что владелец фактически бросил и землю, и постройку
• Отсутствие огороднической деятельности. Для участков, где строительство необязательно (садовые, огородные, приусадебные земли), признаком неиспользования служит зарастание сорняками: если более половины площади в течение года покрыто сорной растительностью выше 1 м и дикими деревьями/кустарниками (не являющимися элементами благоустройства), при условии что владелец не очистил участок за год, такой участок признаётся неиспользуемым.
ВНИМАНИЕ! Если у вас есть участок от Бабушек, дедушек или родителей, читайте это очень внимательно! С 01 сентября начнут действовать правила для всех участков, где стоит дом без ремонта.